相続対策が必要な方、必見！！
税理士サンタ🎅です。
本日は、【相続対策で使える小口不動産を税理士サンタ🎅が詳しく解説！！】いたします。
- 小口不動産(不動産小口化商品)とは
- 任意組合型の小口不動産(不動産小口化商品)が注目されている理由
- 小口不動産のメリット
- 小口不動産のデメリット
- どの物件が良いのか？？具体的なご提案ができます！
- 具体的な節税額について
小口不動産(不動産小口化商品)とは
小口不動産(不動産小口化商品)の定義
小口不動産(不動産小口化商品)とは、
１つの不動産を、１口10万円～1,000万円程度に細分化(小口化)して販売している不動産のことです。
小口不動産の種類について
小口不動産には3種類あり、
- 任意組合型
- 匿名組合型
- 賃貸型
に分かれていますが、ここでは、相続対策で活用できる、1の任意組合型についてお伝えいたします。
小口不動産(不動産小口化商品)の任意組合型とは
任意組合型とは、細分化した不動産を、複数の投資家で共同所有する商品です。
- 複数の投資家が共同で事業を行いますが、
- 運営は専門業者(運営事業者)へ委任し、
- 運営事業者が組合の業務を決定して執行します。
任意組合型の小口不動産(不動産小口化商品)が注目されている理由
任意組合型の小口不動産(不動産小口化商品)が注目されている理由は、
- 相続税の評価額を下げることができるため、
- 資産家のご高齢の方々から
絶大な指示を受けています。
相続税評価額は、現金で保有しているよりも評価ぎ3割以上下がることが多く、
物件によっては、9割ほど評価が下がるものもあります。
つまり、1千万円投資をしても、評価が100万円ほどのものもあります。
任意組合型には、
- 現物出資
- 金銭出資
2通りの出資方法があります。
現物出資は、投資家が専門業者(運営事業者)から共同持分を購入して、その現物を組合に出資することです。まとめると、
現物出資は、
- 登記費用が必要。
- ご自身が不動産所有者として登記されるため、運営事業者が破綻したとしても、物件は自分の物
です。
対して、
金銭出資は、物件の所有権は専門業者(運営事業者)であるため、登記は不要です。まとめると、
金銭出資は、
- 登記は不要
- 物件は専門業者(運営事業者)の物
です。
小口不動産のメリット
少額から始めることができる
1棟のマンションを建設する場合、土地から用意すると、建築費用込みで最低でも数億円は必要ですが、
小口不動産の場合は、細分化されているため、物件によっては1口100万円～1,000万円より投資が可能です。
そのため、比較的少額より投資することができます。
子供や孫に、平等に相続or贈与ができる
小口不動産は細分化されているため、お子さんが数名おられたとしても、平等に相続or贈与することができます。
相続でも贈与でも活用できる
小口不動産は、相続でも贈与でも活用できます。
物件によっては評価額は異なりますが、相続時には約9割の評価を落とすことができ、贈与時には約7割の評価を落とすことができる物件もあります。
現物出資型の小口不動産の場合は、物件の所有権は自分の物だから安心
現物出資型の場合、不動産は自分のものであるため、専門業者(運営事業者)が経営破綻したとしても、専門業者(運営事業者)を変更すればよいと、安心感があります。
不動産価格が安定している
大勢の投資家の資金を集めて、都心の一等地にある商業施設など、一人の個人では建設することが不可能な一流物件を小口化している商品も多く、不動産価値が安定しているものが多いです。
売却しやすい
小口化しているため、１口当たりの販売金額が少額で、なおかつ都心などの一流物件が多いため、売却しやすく、価格も下落しにくいという点もメリットです。
償還まで待つと、購入時以上の売却も見込める
物件にも依存しますが、物件は最終的には売却されますが、その時まで保有すると、売却手数料はかかりません。
不動産取得税や固定資産税が別途課税されない
物件の購入時に手数料は必要ですが、不動産の取得税や固定資産税は、専門業者(運営事業者)が支払い、天引きされた差額を投資家へ支払います。
そのため、別途、固定資産税や固定資産税を納める訳ではありません。
管理が一切不要
小口不動産は、専門業者(運営事業者)へ管理運営を委任するため、管理などの負担は一切ありません。
確定申告時には、郵送されてくる報告書を確定申告書へ書き写すだけです。
メリットのまとめ
小口不動産のメリットをまとめると、
- 少額から始めることができる。
- お子さんやお孫さんが複数名いらっしゃっても、平等に相続or贈与ができる。
- 小口不動産は、相続でも生前贈与でも活用できる。相続税が過大に課税されることが明らかであれば、生前贈与での活用も検討すべき。
- 物件に依存しますが、贈与時に7割の評価減、相続時に9割の評価減ができる物件もあるため、相続対策で検討すべき。
- 現物出資型の場合、不動産は自分のものであるため、専門業者(運営事業者)が経営破綻したとしても、専門業者(運営事業者)を変更すればよい。
- 都心などの一等地にある商業施設など、個人では建設することは不可能な物件に対して投資ができるため、不動産価値が安定している。
- 売却しやすい。
- 価格が下落しにくい。
- 管理が一切不要。
小口不動産のデメリット
小口不動産の物件があまりない
小口不動産自体がまだ世の中にはそこまでないため、選択肢が少ないというデメリットがあります。
東京都には物件は比較的ございますが、大阪、愛知、福岡などでも物件は際めて限定的です。
完売物件についても、元々の所有者が死亡され、相続後に売りに出されることはありますが、瞬殺で買い注文が入ることも少なくありません。
利回りが低い
不動産に投資をすると、コンビニや大型ドラッグストアを誘致できれば、利回りは10%を越えることもあります。
ハウスメーカーでマンションを建設して賃貸に出した場合は、利回りは3～4％が多いのではないかと思います。
小口不動産の場合は、専門業者(運営事業者)へ管理運営を一任するため、管理が不要で楽ですが、管理料を引かれて、差額を投資家へ還元されるため、利回りが低いというデメリットがあります。
想定利回りは、2～3%代が多いのではないかと思います。
相続や贈与後に、すぐに売却できる訳ではない
小口不動産を保有される方の半数程度は、評価額を下げて、相続対策に活用したいために購入されるのではないかと考えられます。
ただ、相続や贈与後に、相続人や受贈者がすぐに物件を売却すると、税務調査では評価額を否認される可能性があります。
相続や贈与後、3年程度は保有した方がよいと言われています。
どの物件が良いのか？？具体的なご提案ができます！
- 資産家で、
- 相続対策が必須で、
- 現金の評価額を下げたい方は、
対策のひとつの選択肢として、小口不動産(不動産小口化商品)は、ぜひご検討いただきたい方法です。
では、どの商品が良いのかというと、その時の販売商品によって、大きく異なってきます。
そのため、もしご興味がおありの方は、ぜひ、
info@couple-cpa.com までご連絡ください。
あなたの財産状況をヒアリング後に、ベストな物件を税理士がご紹介いたします。
具体的な節税額について
具体的にどの程度まで相続税を下げることができるかについては、【237】で、具体的にご説明いたします。
では、本日はこれまで。ほんまおおきに
By.税理士サンタ🎅
節税のご提案は、あなたの決算内容に応じて個別にご提案いたします。
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